Habitatge

Aquest mòdul de l'acció formativa pretén oferir una visió general i sintètica de la distribució competencial en aquesta matèria entre els diferents nivells administratius (estatal, autonòmic i local), així com enumerar la legislació bàsica d'aplicació distingint entre normativa estable i normativa conjuntural.

Les polítiques públiques d'habitatge configuren un marc normatiu multinivell de gran complexitat tan en l'àmbit competencial com legislatiu, que comporta una necessària coordinació entre administracions i conèixer i conjugar les respectives normatives. La complexitat del marc normatiu en l'habitatge també dona lloc a conflictes competencials entre administracions, doncs la normativa d'habitatge afecta a múltiples matèries com, per exemple, el dret a la propietat o els drets dels consumidors. Així les normatives estatals i autonòmiques són sovint revisades pel Tribunal Constitucional que va perfilant i concretant l'àmbit competencial de cada administració en matèria d'habitatge.

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, a través de la Secretaria General de Agenda Urbana, Vivienda y Arquitectura, exerceix les funcions per a la planificació, impuls, gestió i coordinació de les competències en matèries amb incidència en l'habitatge. Les competències pròpies de l'Estat deriven directament de la Constitució Espanyola i són les següents:

• Bases Ordenació del crèdit (art. 149.1.11 CE)
• Bases i coordinació de la planificació general de l'activitat econòmica (art. 149.1.13 CE)

L'Estat amb l'objectiu de facilitar l'accés a l'habitatge i d'adoptar mesures per a promoure la rehabilitació, regeneració i renovació urbanes incideix en la regulació de l'habitatge amb una normativa pròpia: els Plans Estatals d'Habitatge, que defineixen i prioritzen les actuacions que s'han de protegir, regulen les formes de finançament i aporten els recursos econòmics necessaris per a dur-les a terme. Les competències estatals influeixen de forma substancial en les competències autonòmiques que les desenvolupen, establint regulacions pròpies, afegint requisits o bé finançament complementari. És essencial la coordinació entre administracions per a evitar els conflictes competencials.

El Departament de Territori de la Generalitat de Catalunya té competències en els àmbits relacionats amb la planificació territorial i l'urbanisme i en la política d'habitatge, entre d'altres.

L'Agència de l'Habitatge de Catalunya (AHC), és l'entitat de dret públic que executa i gestiona les polítiques d'habitatge que són competència de la Generalitat de Catalunya.

L'Institut Català del Sòl (INCASÒL) és un ens públic de la Generalitat de Catalunya que la Llei d'Urbanisme qualifica com a entitat urbanística especial de la Generalitat, amb competències urbanístiques en matèria de planejament i gestió en els supòsits que operi com administració actuant, podent ésser receptora de la cessió a títol gratuït o de l'alienació directa de terrenys, del patrimoni públic de sòl i habitatge. I la Llei de l'habitatge de Catalunya li atribueix la promoció pública d'habitatge de la Generalitat.

La Generalitat de Catalunya té competència exclusiva i potestat legislativa plena en matèria d'habitatge i actua d'acord amb les competències que estableix l'article 148.1.3ª de la Constitució Espanyola que les ha assumit amb caràcter exclusiu en virtut de l'art 137 de l'Estatut d'Autonomia de Catalunya:

• Ordenació del territori, urbanisme i habitatge.

També l'article 7 de la Llei 18/2007 del Dret a l'Habitatge estableix que són obligacions de l'Administració de la Generalitat:

• Contribuir a garantir el dret a l'habitatge, assegurar la preservació efectiva dels interessos generals en matèria d'habitatge, la coordinació amb l'actuació dels ens locals, amb respecte pel principi de subsidiarietat, i la concertació i la col·laboració amb els agents d'iniciativa social i privada que actuen sobre el mercat d'habitatge protegit i lliure.
• Fomentar l'acció dels ens locals, cooperar en l'exercici de llurs competències i, en supòsits d'inactivitat o d'incompliment, subrogar l'exercici de les facultats corresponents d'acord amb el que estableix la legislació de règim local.

El Govern ha de promulgar Plans d'habitatge d'una durada mínima de 4 anys. Són instruments temporals que les administracions l'utilitzen per canalitzar les polítiques públiques de foment de l'habitatge. L'article 67 de la Llei 18/2007 del Dret a l'Habitatge determina el contingut dels Plans.

Els ens locals, d'acord amb l'article 84.2 de l'Estatut d'Autonomia de Catalunya, i l’article 66.3 de la Llei municipal i de règim local de Catalunya , tenen competències pròpies sobre:

• L’ordenació i la gestió del territori, l’urbanisme i la disciplina urbanística.
• La planificació, la programació i la gestió d'habitatge públic i la participació en la planificació en sòl municipal de l'habitatge de protecció oficial.

També la la Llei 7/1985, de 2 d'abril reguladora de les bases de règim local, a l’article 25.2 , amb les modificacions incorporades per la Llei de Racionalització i Sostenibilitat de l’Administració Local, diu que el municipi exerceix competències pròpies, en el marc de la legislació estatal i de la comunitat autònoma, en les següents matèries:

• Urbanisme: planejament, gestió, execució i disciplina urbanística.
• Promoció i gestió de l'habitatge de protecció pública amb criteris de sostenibilitat financera.
• Conservació i rehabilitació de l'edificació.

L'article 66.1 del Decret Legislatiu 2/2003, de 28 d'abril pel qual s'aprova el Text Refós de la Llei municipal de règim local de Catalunya en l’article 66.1 faculta als municipis, per a la gestió dels seus interessos i en l'àmbit de les seves competències, per promoure tota mena d'activitats i prestar tots els serveis públics que contribueixin a satisfer les necessitats i les aspiracions de la comunitat de veïns. I en l’article 71.1.d) estableix que per a la gestió dels seus interessos, el municipi també pot exercir activitats complementàries de les pròpies d'altres administracions públiques i, en particular, les relatives a l’habitatge.

La Llei del dret a l'habitatge tot i establir el marc competencial general i en l’article 8, una atribució en favor dels ens locals, no sempre concreta quina és l’administració competent, si l’autonòmica o la local, fet que provoca que els Tribunals hàgin qüestionat la competència local en determinades actuacions.

Art. 8 Llei del dret a l'habitatge:

• Poden exercir activitats complementàries de les pròpies d’altres administracions públiques ja sigui per delegació o en exercici de l’autonomia local de gestió dels propis interessos.

• Exerceixen les seves competències de manera directa o bé mitjançant la concertació i/o col·laboració d’altres administracions supralocals mitjançant, la subscripció de convenis, la creació de consorcis o d’oficines locals d’habitatge per a la gestió conjunta de funcions i serveis vinculats a l’habitatge, o sol·licitant la prestació d’assistència tècnica, financera i jurídica.

El marc legislatiu en matèria d'habitatge es caracteritza per la seva complexitat derivada del multinivell competencial en la matèria (estatal, autonòmic i local).

Cal distingir en el marc legislatiu entre:

• Normativa estable, legislació amb vocació de permanència en el temps que fixa el marc regulatiu bàsic de les polítiques públiques d'habitatge (plans territorials, llei del dret a l'habitatge, legislació civil vinculada a l'habitatge, legislació urbanística, de consum, hipotecària o fiscal).
• Normativa conjuntural, de planificació a mig i curt termini per donar resposta a situacions d'emergència o per adaptar-se a les conjuntures econòmiques de cada moment mitjançant mesures urgents que implementen instruments específics (normativa d'emergència). Té caràcter temporal la regulació de foment a través de planificació plurianual (plans quadriennals) objecte constant de revisions i els ajuts i subvencions a través de convocatòries anuals amb terminis tancats per la seva tramitació.

Normativa estatal estable:

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

• Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas

• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación

• Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias

• Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmmobiliario y se desarrollan otras medidas en materia financiera

• Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento bàsico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios

• Ley 9/2022, de 14 de junio, de Calidad de la Arquitectura

• Ley 15/2022, de 12 de julio, integral para la igualdad de trato y la no discriminación

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda

Normativa estatal conjuntural i d'emergència:

• Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

• Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social

• Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas

• Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social

• Real Decreto Ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo

• Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo,de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

• Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

• Real Decreto Ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda.

• Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.

• Real Decreto Ley 16/2021, de 3 de agosto, por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

• Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia

• Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, por el que se prorrogan las medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

• Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025

• Real Decreto Ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania

• Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia

• Real Decreto Ley 11/2022, de 25 de junio, por el que se adoptan y se prorrogan determinadas medidas para responder a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, y para la recuperación económica y social de la isla de La Palma

• Real Decreto Ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios

• Real Decreto Ley 5/2023, de 28 de junio, por el que se adoptan y prorrogan determinadas medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania, de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad; de transposición de Directivas de la Unión Europea en materia de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles y conciliación de la vida familiar y la vida profesional de los progenitores y los cuidadores; y de ejecución y cumplimiento del Derecho de la Unión Europea.

Normativa catalana estable:

• Decret 257/2006, de 6 de juny, pel qual s'estableixen les condicions per a la venda d'habitatges qualificats de protecció oficial de promoció pública.

• Llei 18/2007, de 28 de desembre, del Dret a l'Habitatge

• Decret 54/2008, d'11 de març, pel qual s'estableix un règim de cobertures de cobrament de les rendes arrendatícies dels contractes de lloguer d'habitatges.

• Decret 106/2009, de 19 de maig, pel qual es regulen el Registre de Sol·licitants d'Habitatges amb Protecció Oficial de Catalunya i els procediments d'adjudicació dels habitatges amb protecció oficial.

• Decret 80/2009, de 19 de maig, pel qual s'estableix el règim jurídic dels habitatges destinats a fer efectiu el dret de reallotjament, i es modifica el Reglament de la Llei d'urbanisme pel que fa al dret de reallotjament.

• Decret 12/2010, de 2 de febrer, pel qual es regulen els requisits per exercir l'activitat d'agent immobiliari i es crea el Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya.

• Llei 22/2010, de 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya

• Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei d'Urbanisme de Catalunya

• Decret 141/2012, de 30 d'octubre, pel qual es regulen les condicions mínimes d'habitabilitat dels habitatges i la cèdula d'habitabilitat.

• Decret 159/2012, de 20 de novembre, d'establiments d'allotjament turístic i d'habitatges d'ús turístic.

• Llei 30/2014, de 30 d'octubre, d'accessibilitat.

• Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici.

• Llei 12/2015, de 9 de juliol, de Cooperatives de Catalunya

• LLei 19/2015, de 29 de juliol, d'incorporació de la propietat temporal i de la propietat compartida al llibre cinquè del Codi civil de Catalunya

• Llei 3/2017, de 15 de febrer, del llibre sisè del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, i de modificació dels llibres primer, segon, tercer, quart i cinqué

• ORDRE GAH/142/2017, de 5 de juliol, per la qual s'aprova l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges

• Llei 12/2017, del 6 de juliol, de l'arquitectura

• Decret 149/2017, de 17 d'octubre, de les entitats de control de qualitat de l'edificació i dels laboratoris d'assaigs per al control de qualitat de l'edificació

• Llei 11/2022, de 29 de desembre, de millorament urbà, ambiental i social dels barris i les viles.

• Decret 408/2024, de 22 d'octubre, pel qual s'aprova el Pla territorial sectorial d'habitatge i es desenvolupa l'objectiu de solidaritat urbana que preveu la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge.

Normativa catalana conjuntural:

• Decret 75/2014, de 27 de maig, del Pla per al Dret a l'Habitatge

• Mesures de foment: convocatòries anuals de prestacions, ajuts i subvencions (pagament del lloguer, rehabilitació habitatges, gestió del parc públic)

• Decret Llei 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d'execució hipotecària

• Llei 14/2015, de 21 de juliol, de creació de l'impost sobre els habitatges buits i Decret 183/2016, de 16 de febrer, pel qual s'aprova el Reglament de l'impost sobre els habitatges buits

• Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures extraordinàries i urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica

• Llei 4/2016, de 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial

• Decret Llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge.

• Llei 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l'habitatge.

• Decret Llei 37/2020, de 3 de novembre, de reforç de la protecció del dret a l'habitatge davant els efectes de la pandèmia de la COVID-19.

• Decret Llei 50/2020, de 9 de desembre, de mesures urgents per estimular la promoció d'habitatge amb protecció oficial i de noves modalitats d'allotjament en règim de lloguer.

• Decret Llei 5/2021, de 2 de febrer, pel qual s'aproven mesures urgents per a la implementació i gestió dels fons procedents del Mecanisme de Recuperació i Resiliència i del fons REACT-EU per a l'Administració de la Generalitat de Catalunya i el seu sector públic.

• Decret Llei 1/2022, d'11 de gener, pel qual s'estableixen mesures extraordinàries per fer front a l'impacte sanitari, econòmic i social de la COVID-19 en l'àmbit de les juntes de propietaris en les comunitats subjectes al règim de propietat horitzontal

• Llei 1/2022, del 3 de març, de modificació de la Llei 18/2007, la Llei 24/2015 i la Llei 4/2016 per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge.

• Decret Llei 5/2022, de 17 de maig, de mesures urgents per contribuir a pal·liar els efectes del conflicte bèl·lic d'Ucraïna a Catalunya i d'actualització de determinades mesures adoptades durant la pandèmia de la COVID-19

• Llei 1/2023, de 15 de febrer, de modificació de la Llei 18/2007, del dret a l'habitatge, i del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals, amb relació a l'adopció de mesures urgents per a afrontar la inactivitat dels propietaris en els casos d'ocupació il·legal d'habitatges amb alteració de la convivència veïnal

Boletín Oficial del Estado:

El BOE edita en format electrònic diverses compilacions de les principals normes vigents a l'ordenament jurídic que s'actualitzen permanentment i es presenten per cada una de les branques del Dret. En matèria d'habitatge són les següents:

• Código de la Vivienda del Estado
• Código de la Vivienda de Catalunya

Portal Jurídic de Catalunya:

El Portal Jurídic de Catalunya ofereix el dret vigent a Catalunya i un seguit de serveis d'informació que en faciliten la consulta. També conté els textos consolidats (o versions actualitzades) de les normes.

Dins del Portal Jurídic de Catalunya s'ha creat el Codi de l'habitatge a Catalunya, recopilació ordenada per temes de tot el marc legislatiu regulador o amb afectació en l'àmbit de l'habitatge.

Diputació de Barcelona:

La Gerència de Serveis d'Habitatge, Urbanisme i Activitats, a través de l'espai web de l'Observatori Local d'Habitatge ofereix diversos recursos normatius:

• Habitatge i Món Local – Actualitat Normativa: publicació trimestral que agrupa i ordena temàticament la normativa i jurisprudència dels darrers tres mesos, relacionada directa i indirectament amb les polítiques locals d'habitatge, incorporant comentaris-resum i enllaços web per localitzar la normativa a internet.
• Altres recursos (notes informatives i monogràfics específics de determinades normes, etc.)